Com o advento da Lei nº. 9.514, de 20 de novembro de 1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI, o qual tem por escopo promover o financiamento imobiliário em geral, segundo condições compatíveis com as da formação dos fundos respectivos (art. 1º), instituiu a alienação fiduciária de bens imóveis para fins de garantia de dívidas civis, o legislador pátrio procurou solucionar a morosidade da recuperação do capital investido no mercado imobiliário, ajustando diversos institutos jurídicos já existentes, que ocasionou, em média, a diminuição do tempo de retomada do imóvel em caso de inadimplência dos contratos.
Isso porque, o banco credor, ao instituir a hipoteca sobre um imóvel financiado, era obrigado, em caso de inadimplemento do devedor, valer-se das vias judiciais, o que na maioria das vezes resultava em um procedimento demorado, custoso, sujeito a inúmeros recursos e incidentes processuais e que, por todas essas razões, nem sempre se revertia em ganho à instituição credora. Porém, com a vigência da Lei nº. 9.514/97, a alienação fiduciária passou a ser largamente empregada nas operações de financiamento para a aquisição de imóveis, principalmente porque, dentre as suas características, está a celeridade na execução do contrato não cumprido, que neste caso se dá através da esfera extrajudicial, não necessitando assim da intervenção do Poder Judiciário para sua satisfação.
O procedimento instituido pela citada lei é relativamente simples: o comprador do imóvel (devedor/fiduciante) aliena-o ao credor, ou fiduciário, a título de garantia, ficando a propriedade do bem contraída em caráter resolúvel (art. 22), ou seja, atrelada a quitação da dívida, assim, uma vez paga a dívida, a propriedade do credor se extingue, com a consequente reversão da propriedade plena ao comprador-fiduciante. No entanto, caso haja a inadimplência, opera-se a consolidação da propriedade plena no patrimônio do credor.
Destarte, a obrigação coberta pela alienação fiduciária pode extinguir-se pelo seu cumprimento, mediante pagamento da dívida, ou pelo seu inadimplemento. Se a extinção da obrigação se der pelo pagamento, ante o fato da condição resolutiva, o bem alienado fiduciariamente em garantia da dívida é imediatamente restituído ao alienante. Por outro lado, se a extinção da obrigação se der em decorrência do inadimplemento do devedor da obrigação, o bem dado em garantia é que responderá pelo débito (art. 26).
Em caso de descumprimento do contrato, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado (§1º, art. 26), a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze (15) dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e demais encargos contratuais e legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais atribuíveis ao imóvel, além das custas de cobrança e intimação. Purgada a mora (§5º, art. 26) no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária. Decorrido o prazo sem que haja a purgação, o oficial do CRI, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio (§7º, art. 26).
Uma vez consolidada a propriedade em seu nome, o credor fiduciário, no prazo de trinta (30) dias, contados da data do registro (§7º, art. 26), promoverá público leilão para a alienação do imóvel, conforme prevê o artigo 27 e seus parágrafos e incisos da citada Lei. Importante anotar que, se, no primeiro público leilão, o maior lance oferecido for inferior ao valor do imóvel (inciso VI, art. 24), será realizado o segundo leilão, nos quinze (15) dias seguintes, oportunidade em que será aceito o maior lance ofertado (§2º, art. 27), desde que igual ou superior ao valor da dívida, incluindo despesas, prêmios de seguro, encargos legais, tributos e contribuições condominiais, não existindo mais alusão ao preço do imóvel, mas sim que o interesse do credor seja satisfeito.
Nos cinco (05) dias que se seguirem à venda do imóvel no leilão, o credor entregará ao devedor o valor que sobrar, considerando-se nele abrangido a quantia da indenização de benfeitorias, depois de abatidos os valores da dívida e das despesas e encargos, fato esse que implicará em mútua quitação, ficando o fiduciário, porém, exonerado desta obrigação se, no segundo leilão, o maior lance dado não for igual ou superior ao valor citado no §2º, ocasião em que, o mesmo, no prazo de cinco (05) dias a contar da data do segundo leilão, dará ao devedor quitação da dívida, mediante termo próprio.
Assim, a alienação fiduciária de bens imóveis trouxe grande inovação à execução dos contratos não cumpridos, trazendo inúmeros benefícios aos credores do mercado imobiliário, sem, contudo, reprimir o direito do devido processo legal, assim como a função social do contrato.
